«Когда платили мало - никто не жаловался!»

Е.Ф.: Что такое жилье - каждый может трактовать по-своему. ТСН - более широкое понятие. Кроме собственно жилого помещения, это и места общего пользования, и ограждающие несущие конструкции, и придомовая территория. К недвижимости относятся и часть подвальных помещений, лестничных клеток, кровли, то есть все, что входит в общее имущество собственников многоквартирного дома. И собственник за них так же несет ответственность, как и за свое жилье. Поэтому законодатель изменил понятие ТСЖ на ТСН. 

Е.Ф.: Смотря какие это вопросы. Согласно Жилищному кодексу, члены правления могут принимать определенные решения, связанные с обслуживанием общедомового имущества, заключением договоров на предоставление коммунальных услуг, размещение рекламы и пр. Вопросы, которые связаны с определением тарифов на жилищные услуги, отчуждением общедомового имущества либо передачей кому-то во временное пользование, может решить только общее собрание. Отмечу, при выборе правления ТСН оговариваются и полномочия, какие им передают жильцы дома. Если на собрании большинство выразит недоверие правлению дома, им такие полномочия могут и не передать. 

Е.Ф.: Это касается новых домов. Мы знаем, что дом на момент строительства может быть передан управляющей компании, чтобы осуществлялся контроль. После подписания акта ввода дома в эксплуатацию предусматривается выбор управляющей компании собственниками. Это делается для того, чтобы управляющая компания, которая была во время строительства дома, не лоббировала интересы застройщика. Бывают такие ситуации: дом сдан, УК подписала, что недоделок нет, и все, потом застройщик оперирует этим актом. Управляющая компания, выбранная застройщиком, потом может не вести никаких разбирательств с застройщиком, потому что она заинтересована в дальнейшем сотрудничестве.

Необходимо знать - если собственники не выбрали управляющую компанию, за них это сделают органы местного самоуправления. Управляющую компанию должны выбирать собственники или органы местного самоуправления после подписания акта ввода в эксплуатацию. После этого застройщик уже не имеет никаких прав передавать дом куда-то. К тому же хочу напомнить, что собственник имеет право поменять управляющую компанию в любое время! Главное требование к УК - она должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности.

Е.Ф.: Необходимо смотреть на количество поступивших жалоб, количество выполненных предписаний, сумму наложенных штрафов, то есть собственникам главное не ошибиться. Здесь можно и посоветоваться с теми, чьи дома обслуживает та или иная управляющая компания, послушать отзывы. 

Сейчас часты такие случаи, когда к собственникам приходят представители других управляющих компаний и говорят, что готовы работать за гораздо меньшую сумму. Нужно быть внимательными и подумать, что вообще управляющая компания сможет сделать за столь маленькую сумму? Порой так просто переманивают дома, в основном это касается новостроек. В них вкладываться особенно не надо. Они просто собирают деньги, не производят никакие работы, накапливают долги и исчезают с рынка, а вместе с управляющей компанией исчезают деньги. 

У нас есть и такая проблема, как отсутствие на рынке в Мордовии большого количества управляющих компаний, я говорю не о Саранске, а о районах республики. Если в Саранске еще есть какой-то выбор, то в республике нет. Но и здесь нужно быть осторожным и не попасть в компанию-однодневку. Поэтому еще раз отмечу, как важно, чтобы собственники все контролировали.

Е.Ф.: Управляющая компания вместе с домкомом должна составить план работ, например, на год. При этом год - это уже долгосрочный договор. Составляется список необходимых работ, в принципе они все у нас прописаны - это подготовка к отопительному сезону, проверка дымоходов и вентиляционных каналов, текущий ремонт (если это необходимо) и т.д. Все это составляется с учетом весенне-осенних осмотров. После того как план работы составлен, необходимо прикинуть, сколько это будет стоить. Председатель и члены правления дома должны контролировать ход выполнения этих работ. При этом необходимо подписывать реальные акты выполненных работ. К сожалению, у нас есть случаи, когда некоторые председатели ТСЖ или ТСН просто спекулируют на этом. «Ну и что, что работы выполнили, я все равно подписывать ничего не буду, поскольку меня что-то не устраивает», - говорят некоторые председатели. Такого тоже быть не должно. Надо понимать, что управляющая компания без денег тоже ничего не может сделать. А вот именно контроль выполненных работ должны осуществлять собственники.

Е.Ф.: Лицензирование управляющих компаний, конечно, хорошее дело, но, на мой взгляд, этот процесс еще будет дорабатываться. Сегодня лицензию получить может практически каждый, главное, чтобы у претендента не было судимости по определенным статьям Уголовного кодекса, не аннулировалась лицензия и была бы полностью раскрыта информация. Получается, если компания раньше уже работала на рынке и обслуживала многоквартирные дома, на нее возложено больше обязанностей в плане раскрытия информации. А вот к компании, которая не имеет домов, таких требований нет! Других оснований для отказа в лицензии не имеется. В итоге такие УК получают лицензии, а среди них есть и те, кто просто решил заработать на рынке жилья. 

Сейчас мы выходим с предложением, чтобы включить в требования к лицензиату отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. Мы бы хотели видеть такие изменения в федеральном законодательстве, чтобы даже накопление задолженности за 6 месяцев давало основание для приостановления деятельности. А то бывает так, что управляющая компания копит долги, становится банкротом, исчезает с рынка, а потом руководитель этой компании уже организует новую УК. По существующему законодательству мы пока ничего с ним поделать не можем, в случае отказа с нашей стороны он может оспорить это решение в суде!

Е.Ф.: Опубликовать фамилии таких руководителей по закону мы тоже не можем, поскольку и причин банкротства может быть много. Налоговая регистрирует все компании, ей неважно, банкротился человек ранее или нет. А мы уже смотрим, есть ли регистрация в налоговой инспекции. Получается такой замкнутый круг. Хотя люди должны знать своих «героев». Бывает, что к банкротству привели неопытность руководителя, ряд каких-то обстоятельств, а может, и преднамеренные действия. Если второй случай, то считаю, о таких руководителях наши граждане должны знать, чтобы вновь не попасться на удочку.

Е.Ф.: Знаете, по Саранску выделить одну или несколько управляющих компаний очень сложно. Все городские управляющие компании довольно крупные, они обслуживают очень много домов. А есть мелкие компании, у которых в ведении всего по 2-3 дома. Поэтому сравнивать в процентном соотношении количество жалоб или положительных отзывов некорректно. Жилищный фонд у нас везде практически одинаковый. Отмечу, например, такой факт. В 2014 году в Пролетарском районе протекало практически 600 кровель. Я не говорю, что сейчас проблема полностью решена, но сделано очень много. Конечно, благодаря Администрации города. 

Вопрос кровли всегда актуален. Беда в чем - мягкие кровли не подходят к нашим климатическим условиям, разница температур просто разрывает мягкие покрытия. К тому же место протечки мягкой кровли очень сложно определить. Жалуются жильцы на протечку, а она может быть в 10-15 метрах от этой квартиры. Поэтому мягкие кровли необходимо не латать, а ремонтировать капитально. Если протекло в одном месте - значит, надо планировать капитальный ремонт крыши с вырубкой до стяжки с последующим восстановлением всех слоев мягкого покрытия. Сейчас тоже делают мягкие кровли на новых домах, но уже используются современные материалы.

Е.Ф.: В последнее время все больше недовольных квартплатой. Особый всплеск был, когда люди получили квитанции за январь. Приходилось объяснять, что повышение связано с переходом на оплату тепла по приборам учета. Кстати, такие вопросы не возникли у жителей домов, которые перешли на оплату по счетчикам на пару лет раньше. 

Спрашиваю у пришедших по этому вопросу, почему, когда в октябре - ноябре вам за отопление начислили меньше, вы не удивились сумме в платежке и не пришли с вопросом, будет ли в следующих месяцах повышение?! Но, конечно, разъяснительную работу нужно было проводить своевременно.

Часто поступает много обращений, что не сделано одно, другое, начисляют лишнее по коммунальным ресурсам. При этом когда начинаем разбираться, выясняется, что люди не принимают участия при снятии показаний с приборов учета. Ведь если собственник присутствовал при снятии показаний со счетчиков, ему уже ничего не припишут!

Другой частый вопрос, почему растут траты на общедомовые нужды. Причин у этого может быть несколько. Кто-то не передал вовремя показания счетчика - забыл, другой просто не смотрит на эти приборы учета, а из месяца в месяц передает одни и те же показания, хотя данные могут отличаться.

Мы проводили такой анализ по холодной и горячей воде, когда передача показаний целого числа, без запятой, приводит к довольно большим объемам общедомовых расходов. В одном ТСЖ решили передавать показания с точностью до сотых. В итоге сумма общедомовых расходов резко уменьшилась! Нюансов очень много.

Е.Ф.: Все решается на общем собрании дома. Как известно, по нормативам температура в обычной в квартире должна быть не ниже +18, в угловой +20. Если в квартирах очень жарко, то на общем собрании большинством голосов принимается решение о понижении температуры, например, до 24 градусов. Главное, чтобы за это проголосовало большинство собственников. 

Е.Ф.: А где у нас написано, что только председатель может собирать общие собрания? По закону инициатором общего собрания может быть любой собственник многоквартирного дома. Кстати, сейчас право созывать собрание дали и управляющей компании. Так что не надо бегать за председателем дома! Решение большинства обязательно для меньшинства. Температуру можно уменьшить или увеличить, но с согласия большинства собственников.

Есть у нас и такая большая проблема - во многих квартирах увеличено количество батарей, а значит, и тепла они берут больше. Следовательно, в каких-нибудь других квартирах холоднее, чем должно быть по нормативу. А вообще молодые чаще жалуются на то, что в их квартирах слишком жарко, люди пожилые жалуются на холод…

Е.Ф.: Наверное, единственный выход в этой ситуации - установка поквартирных приборов учета на тепло. Но здесь есть одно НО - для этого необходимо переделывать систему отопления во всем доме. Такие приборы учета предусматривают двухтрубную, а не постоячную систему отопления. Двухтрубная система дает возможность регулировать температуру непосредственно в квартире. Жарко мне - прикрыл регулятор, и счетчик мотает меньше, холодно - прибавил тепла. Но сейчас у нас в основном общедомовые приборы учета, и тепло распределяется по квартирам с учетом квадратных метров. 

Что можно еще сделать в приведенном выше случае? Согласно закону собственник (наниматель) ОБЯЗАН содержать жилое помещение в технически исправном состоянии, делать ремонт. Все это прописано. 

Давайте разберемся, что такое приватизированная квартира. У собственника есть только квадратные метры, ограниченные стенами. Конечно, собственник может пускать или не пускать вас в свое жилище. Но его пол - это потолок соседей снизу, его потолок -  пол верхней квартиры, да и боковые стены - общие с соседями. Окна - это ограждающие конструкции. И все это собственник должен содержать в порядке! Если в одной из квартир не выдерживается температурный график, это влияет на температуру в других квартирах. Если в квартире 10 градусов и хозяйка ходит в валенках, то от этого будут страдать и ее соседи, поскольку происходит охлаждение стен… Тем не менее привлечь к ответственности такого жильца довольно сложно. На сегодняшний день у нас много таких проблем. 

Е.Ф.: Причина этой проблемы - отсутствие циркуляционных линий или наличие в доме водонагревателей. Если дело в отсутствии циркуляционных линий, надо понимать, что вода стоит в трубах, и пока ее не сольешь, горячая не польется. 

В этой ситуации сложно разобраться. По факту за доставку горячей воды отвечает управляющая компания. Она привлекается к административной ответственности, если есть жалобы на некачественно предоставленную коммунальную услугу. Но при этом управляющая компания ничего сделать не может, поскольку является только поставщиком ресурса.

Приведу пример по Рузаевке, там перешли на прямые договоры, т.е. ресурсоснабжающая организация получила статус поставщика по горячему водоснабжению. Но при этом ресурс они считают до границы раздела сетей, то есть до стен дома. На границе раздела у них вода имеет температуру 58 градусов, а в квартире - уже 36. При этом, когда они меряют температуру «обратки», получается вообще 39 градусов. Это же абсурд! Я пытаюсь им объяснить: вы сейчас поставщики коммунальных услуг, почему у вас идут такие потери? Ответ один - не работают циркуляционные линии. 

Что могу посоветовать, пусть гражданин приносит заявление мне, в Государственную жилищную инспекцию. Можно также написать заявление в управляющую компанию, что температура горячей воды, например, 38 градусов. Это заявление обязательно должно быть зарегистрировано. И с этого момента потребитель может уже не названивать, основанием для перерасчета является зарегистрированный акт обращения. Акт закрывается только после того, как температура нормализуется. Подчеркну, пока акт не закрыт, услуга считается неоказанной, за все это время делается перерасчет. Поэтому, если управляющая компания не приходит по заявлению, это уже проблема самой управляющей компании. В хорошей управляющей компании на такие заявления реагируют быстро. 

Хочу отметить, что порой люди не считают важным, если протекает сливной бачок или капает вода из крана. А это тоже деньги! Хотя в советские времена на подъездах висели объявления-предупреждения, что струйка воды толщиной в спичку дает за сутки утечку в 200 литров!

Е.Ф.: Это, конечно, вопрос не ко мне. Могу только пояснить, что поселок Николаевка входит в состав городского округа Саранск, поэтому для них и предусмотрены городские тарифы. Но здесь еще надо смотреть и меры социальной поддержки для учителей, а это я уже не могу комментировать. Тариф на электроэнергию единый для всей республики. Только для жителей, проживающих в сельской местности, он ниже.

Е.Ф.: Нет. Председатель правления товарищества собственников недвижимости, председатель дома, члены совета дома выбираются ТОЛЬКО из числа собственников или нанимателей, проживающих в данном доме. Однако законодательство не запрещает делать образования ТСН в рамках одного земельного участка. У нас есть примеры, когда несколько домов объединились в одно ТСЖ, но эти дома находятся рядом.