Служба Правового консалтинга ГАРАНТ

1. Согласно положениям ст.  421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.  422 ГК РФ).

Частью 1 ст.  489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Заметим, что условие договора о рассрочке платежа не изменяет правовую природу договора именно как договора купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.  1 ст.  454, п.  1 ст.  549 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара в рассрочку, а покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, покупатель в соответствии с п.  4 ст.  488 ГК РФ обязан уплатить проценты на сумму, уплата которой просрочена, по правилам ст.  395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ или договором купли-продажи (п.  14 постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N  13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»).

В силу п.  2 ст.  489 ГК РФ при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. То есть возможность возврата проданного товара поставлена законодателем в зависимость от размера невыплаченных покупателем сумм. Если эти суммы превышают половину стоимости квартиры, то у продавца имеется законное основание для отказа от договора и возврата проданной квартиры (смотрите, например, решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.07.2012 по делу N  А54-3827/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 12.07.2013 по делу N  33-2159/2013).

Надлежит также учитывать, что с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п.  5 ст.  488 ГК РФ). Поэтому при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства продавец, будучи залогодержателем, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п.  1 ст.  334 ГК РФ). Смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 13.08.2013 по делу N  33-7248.

Отметим, что в параграфе 7 гл.  30 ГК РФ, регламентирующем особенности продажи недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п.  1 ст.  450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.  2 ст.  450 ГК РФ).

Таким образом, требование продавца об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры подлежит удовлетворению только в том случае, если суд признает нарушение договора покупателем существенным (смотрите, например, решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного   округа - Югры  от 09.01.2014  по  делу N  2-2684/2013, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/PN5uvgXEHrVJ/?regular-txt). Причем регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.  450 ГК РФ (смотрите п.  65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N  10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

2.  Аналогичное требование о расторжении договора купли-продажи может заявить и покупатель, если существенные нарушения условий договора допущены продавцом. Кроме того, основанием для расторжения договора покупателем могут быть существенные изменения обстоятельств (ст.  451 ГК РФ). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.  1 ст.  451 ГК РФ).

Суд выносит соответствующее решение при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.  2 ст.  451 ГК РФ). В этой связи предлагаем ознакомиться с решением Татарского районного суда Новосибирской области от 31.05.2012 (Извлечение), апелляционным определением СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12.09.2013 по делу N  11-9395/2013.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.  2 ст.  452 ГК РФ).

Таким образом, покупатель в случае возникновения у него желания по какой-либо причине расторгнуть заключенный договор купли-продажи обязан уведомить об этом продавца для урегулирования возникшего спора в досудебном порядке в установленный срок.

Подчеркнем, что в силу состязательности гражданского процесса каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.  1 ст.  56 ГПК РФ).