Земля под домом

«Как жильцы городской многоэтажки могут оформить в собственность земельный участок под своим домом? Насколько сложна процедура оформления документов? Какие плюсы дает собственникам постановка земельного участка на кадастровый учет?»
Карпова Елена Васильевна, ул. Есенина, г. Саранск

Отвечает начальник юридического управления Администрации г.о. Саранск Руслан Юськаев:

«В соответствии с Федеральным законом „О введении в действие Жилищного кодекса“ обязанность по передаче земельных участков под многоквартирными домами в собственность собственников помещений многоквартирных домов возложена на Администрацию г.о. Саранск.

Для начала процедуры оформления жильцам многоквартирного дома необходимо инициировать и провести собрание собственников помещений многоквартирного дома. Инициатором могут быть либо районная администрация, которая выступает от имени муниципального образования  г. о. Саранск как владелец и собственник муниципальных квартир, либо собственники помещений многоквартирного дома. Право голоса на этом собрании имеют лишь собственники квартир, причем количество голосов у каждого собственника зависит от площади его квартиры. Условно — собственник однокомнатной квартиры жилой площадью в 40 кв. м обладает 40 голосами, а собственник квартиры площадью 120 кв. м — соответственно 120 голосами. Интересы квартир, находящихся на момент проведения собрания в муниципальной собственности, представляет районная администрация. Число голосов, которыми обладает муниципалитет, также рассчитывается в зависимости от площади муниципального жилья в многоэтажном доме.

На собрании избираются председатель, счетная комиссия, составляется протокол, в котором отражаются результаты голосования. Решение о необходимости формирования участка под многоквартирным домом и обращении в Администрацию г.о. Саранск для формирования этого земельного участка принимается простым большинством голосов. Следующий пункт повестки дня собрания — выбор уполномоченного лица для совершения действий, связанных с оформлением земельного участка. Как правило, этот человек избирается из числа собственников, хотя закон не исключает выбор уполномоченным иного лица. При выборе уполномоченного я бы посоветовал собственникам руководствоваться здравым смыслом — этот человек должен быть деятельным и коммуникабельным.

Что входит в обязанности уполномоченного? Первое — подать заявление на имя Главы Администрации г.о. Саранск с просьбой о формировании земельного участка. Заявление (вместе с протоколом общего собрания) необходимо доставить по адресу: пр. Ленина,4 — в Комитет земельных отношений, где оно будет зарегистрировано. Далее — в течение месячного срока, определенного законом, принимается распоряжение, подписанное первым заместителем Главы Администрации г.о. Саранск, в котором утверждается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Второе — уполномоченное лицо заключает договор с частной землеустроительной организацией. Кадастровый инженер проведет работы по межеванию участка. Оплату кадастровых работ берут на себя собственники многоквартирного дома. В соответствии с законом при определении границ и местоположения земельного участка под многоквартирным домом кадастровый инженер обязан обеспечить согласование. То есть заранее выслать уполномоченному проект межевого плана и опубликовать в СМИ извещение о проведении кадастровых работ по указанному адресу. Почему это важно? Потому что кроме жильцов многоквартирного дома проект межевого плана должны согласовать представители близлежащих к этому участку домов. Если собственники близлежащих домов не согласны с предложенными границами межевания, то они должны направить свои замечания в адрес кадастрового инженера. В каких случаях это происходит? Например, когда на момент ввода в эксплуатацию жилого дома земельный участок имеет одни границы, а потом рядом построили еще один многоквартирный дом. В результате — границы земельных участков изменяются. В этом случае границы земельного участка дома, по которому проводится межевание, определяются в рамках фактического использования. Здесь применяется такое понятие, как „дефицит территории“, но в этом есть свой „плюс“ — уменьшение налога на землю для собственников.

Третье — после проведения всех согласований уполномоченный отправляет межевой план земельного участка в Управление Роснедвижимости. В течение 20 рабочих дней принимается решение о постановке этого объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Решение и кадастровый паспорт получает на руки уполномоченное лицо.

Напомню, что ст. 16 ФЗ „О введении в действие Жилищного кодекса РФ“ предусматривает, что с момента формирования земельного участка и момента постановки его на государственный кадастровый учет этот земельный участок бесплатно переходит в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Что это значит? Что каждый собственник становится обладателем земельного участка под многоквартирным домом ровно в той пропорции, в какой он обладает правом голоса, т.е. в зависимости от имеющейся в собственности жилой площади. Муниципалитет также получает свою долю земельного участка в собственность, соответствующую площади неприватизированных квартир в этом доме. Таким образом, налог на землю за муниципальные квартиры будет платить муниципалитет, а собственники — свою часть, соответствующую доле земельного участка. Земельный налог уплачивается два раза в год по предъявлении квитанции от налоговых органов. Отмечу, что решением Совета депутатов  г. о. Саранск от 23 ноября 2005 года № 174 „Об установлении земельного налога“ от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, занятых под многоквартирными домами, освобождены собственники помещений многоквартирных домов, являющиеся членами ТСЖ.
Почему земельные участки под многоквартирными домами нужно оформлять в собственность? Во-первых, чтобы четко установить границы земельного участка, который обязаны содержать управляющие организации. В коммунальных тарифах есть строка „Содержание и ремонт общего имущества“, она формируется исходя из площади конкретного земельного участка. Определение четких границ земельного участка позволит обосновать этот тариф.

Во-вторых, передача в собственность земельного участка позволяет собственникам принимать решение по его использованию — например, строительству на своем участке торгового павильона, парковки и пр. Важно, что после передачи в собственность на этот земельный участок не смогут претендовать ни городские власти, ни коммерческие организации! Например, без согласия собственников на нем нельзя будет разместить жилой дом или любой другой объект.

Кроме того, постановка на кадастровый учет позволяет собственникам оградить свою территорию, поставить шлагбаум и определить порядок проезда по своему земельному участку. Конечно, при этом не должны нарушаться права и законные интересы неопределенного круга лиц, связанные, например, с возможностью проезда и прохода через данный земельный участок при отсутствии иных вариантов».

«Вечерний Саранск»