Дачная амнистия: на вопросы отвечают юристы
10.12.2010 10:32
На страницах нашей газеты юристы регионального отделения Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» в Республике Мордовия регулярно будут отвечать на письма и вопросы читателей, разъяснять и давать комментарии к законам. Сегодня на письма читателей отвечают член регионального отделения Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» в Республике Мордовия — начальник отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия Андрей Николаевич Петрунин и его заместитель — Евгений Валентинович Мозеров.
Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав на отдельные объекты недвижимого имущества» вступил в силу 1 сентября 2006 года. На начало ноября 2010 года в упрощенном порядке зарегистрированы права на 28361 объект (из них 20886 — земельные участки, 7155 — жилые дома, 320 — иные объекты). За указанный период в отношении регистрации прав в упрощенном порядке вынесено 37 отказов.
Основаниями для отказов стали:
1) указанная в кадастровом плане площадь земельного участка превышала указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный актом муниципалитета для конкретного разрешенного использования;
2) договор купли-продажи садового дома, представленный в качестве основания для регистрации права собственности на земельный участок, не прошел регистрацию в органах БТИ;
3) представленный на регистрацию кадастровый план земельного участка содержал иной кадастровый номер и категорию участка, чем ранее зарегистрированный в Управлении;
4) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено было распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
5) обращение заявителя за регистрацией права на жилой дом, право на который ранее уже было зарегистрировано органом БТИ;
6) несоответствие фамилии и имени в свидетельстве о праве собственности на землю, представленного в качестве правоустанавливающего документа и паспортом заявителя;
7) заявлено о регистрации права на объект, не подпадающий под упрощенный порядок (часть жилого дома, присторой);
9) заявлена регистрация прав на жилой дом, в ходе экспертизы выяснилось, что по данному адресу уже есть регистрация прав на жилой дом за другими собственниками;
10) непредставление кадастрового паспорта на земельный участок;
11) несоответствие фамилии и имени в свидетельстве о праве собственности на землю, представленного в качестве правоустанавливающего документа и паспортом заявителя;
12) невозможность идентификации объекта недвижимости описанного в правоустанавливающем документе с указанием в кадастровом паспорте объекта;
13) представленные документы не соответствуют требованиям закона;
14) на регистрацию прав был заявлен объект незавершенного строительства, в качестве документа основания был представлен правоустанавливающий документ на земельный участок без кадастрового плана земельного участка.
— Можно ли зарегистрировать в упрощенном порядке права на земельный участок без представления кадастрового паспорта?
— Пункт 3 статьи 25.2 Закона о регистрации, установивший обязательность приложения к представленным для регистрации права на земельный участок документам кадастрового паспорта, утратил силу с 1 марта 2010 года.
Гражданин также может подать документы на государственную регистрацию прав без приложения кадастрового паспорта земельного участка. При этом одновременно подается заявление о кадастровом учете земельного участка в соответствующее подразделение ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Мордовия. Однако регистрация в данном случае будет зависеть от результата рассмотрения заявления кадастровым органом. Срок регистрации в данном случае будет начинаться с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.
— В 2002 году выделен земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в органах по регистрации прав. Имеется кадастровый план земельного участка. На земельном участке находится недостроенной жилой дом. Согласно техническому паспорту БТИ он является самовольной постройкой, построено 80% дома. Можно ли зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в упрощенном порядке?
— Упрощенный порядок оформления прав на такой объект ИЖС распространяется. При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Закона о регистрации документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или факт создания объекта ИЖС на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт такого объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта ИЖС в эксплуатацию или в случае, если такой объект ИЖС является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта ИЖС является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Документом, подтверждающим право собственности на объект незавершенного строительства (помимо правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества), является также разрешение на строительство.
— Можно ли зарегистрировать по упрощенной процедуре право собственности на земельный участок в случае, если земельный участок был выделен прежнему владельцу, у которого куплен дом.
— Да, возможно. Граждане, обладающие зданиями, строениями могут оформить право собственности на земельный участок на основании документов на землю, оформленных на прежних владельцев объектов недвижимости.
Для указанного, заявителем представляются:
— свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
— один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
При этом в отношении земельного участка также установлено три условия:
— участок определенного вида использования (ИЖС, индивидуальное гаражное строительство, предоставление для целей садоводства, огородничества, дачного хозяйства);
— участок, предоставленный на вещном праве (либо без указания права);
— участок, предоставленный до 30 октября 2001 года.
— Допускается ли регистрация прав на земельные участки при предоставлении кадастрового плана, выданного без проведения межевания? Возможно ли последующая продажа земли?
— Да, допускается, если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, или если кадастровый паспорт (кадастровый план) такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Возможность совершения сделок с вышеуказанными земельными участками не зависит от полноты сведений о таких земельных участках в государственном кадастре недвижимости. Проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границ таких земельных участков осуществляется по желанию заинтересованных лиц.
— В начале 2010 года куплен земельный участок у гражданина. Цель использования земли — для размещения индивидуального жилого дома. В договоре купли — продажи указано, что строений на земельном участке за продавцом не зарегистрировано. Право собственности на участок зарегистрировано. Фактически на участке находится неоформленный жилой дом 1980 года постройки. Возможно ли оформление прав на жилой дом, какие документы для этого потребуются?
— Государственная регистрация права покупателя земли на жилой дом может быть осуществлена только если права продавца на жилой дом не регистрировались в органах БТИ или местной администрации, либо строение является самовольной постройкой (возведено без получения разрешения на строительство). Если выявится, что у продавца оформлены права, в регистрации права будет отказано, а любое заинтересованное лицо может обратиться в суд за применением последствий недействительности ничтожной сделки.
— Осуществлена пристройка к двухкомнатной квартире. Есть постановление администрации города о разрешении строительства пристройки. Возможен ли в данной ситуации упрощенный порядок оформления прав на перепланированную квартиру?
— В соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации особенности, установленные данной статьей, распространяются на порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав на отдельные объекты недвижимого имущества» вступил в силу 1 сентября 2006 года. На начало ноября 2010 года в упрощенном порядке зарегистрированы права на 28361 объект (из них 20886 — земельные участки, 7155 — жилые дома, 320 — иные объекты). За указанный период в отношении регистрации прав в упрощенном порядке вынесено 37 отказов.
Основаниями для отказов стали:
1) указанная в кадастровом плане площадь земельного участка превышала указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный актом муниципалитета для конкретного разрешенного использования;
2) договор купли-продажи садового дома, представленный в качестве основания для регистрации права собственности на земельный участок, не прошел регистрацию в органах БТИ;
3) представленный на регистрацию кадастровый план земельного участка содержал иной кадастровый номер и категорию участка, чем ранее зарегистрированный в Управлении;
4) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено было распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
5) обращение заявителя за регистрацией права на жилой дом, право на который ранее уже было зарегистрировано органом БТИ;
6) несоответствие фамилии и имени в свидетельстве о праве собственности на землю, представленного в качестве правоустанавливающего документа и паспортом заявителя;
7) заявлено о регистрации права на объект, не подпадающий под упрощенный порядок (часть жилого дома, присторой);
9) заявлена регистрация прав на жилой дом, в ходе экспертизы выяснилось, что по данному адресу уже есть регистрация прав на жилой дом за другими собственниками;
10) непредставление кадастрового паспорта на земельный участок;
11) несоответствие фамилии и имени в свидетельстве о праве собственности на землю, представленного в качестве правоустанавливающего документа и паспортом заявителя;
12) невозможность идентификации объекта недвижимости описанного в правоустанавливающем документе с указанием в кадастровом паспорте объекта;
13) представленные документы не соответствуют требованиям закона;
14) на регистрацию прав был заявлен объект незавершенного строительства, в качестве документа основания был представлен правоустанавливающий документ на земельный участок без кадастрового плана земельного участка.
— Можно ли зарегистрировать в упрощенном порядке права на земельный участок без представления кадастрового паспорта?
— Пункт 3 статьи 25.2 Закона о регистрации, установивший обязательность приложения к представленным для регистрации права на земельный участок документам кадастрового паспорта, утратил силу с 1 марта 2010 года.
Гражданин также может подать документы на государственную регистрацию прав без приложения кадастрового паспорта земельного участка. При этом одновременно подается заявление о кадастровом учете земельного участка в соответствующее подразделение ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Мордовия. Однако регистрация в данном случае будет зависеть от результата рассмотрения заявления кадастровым органом. Срок регистрации в данном случае будет начинаться с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.
— В 2002 году выделен земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в органах по регистрации прав. Имеется кадастровый план земельного участка. На земельном участке находится недостроенной жилой дом. Согласно техническому паспорту БТИ он является самовольной постройкой, построено 80% дома. Можно ли зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в упрощенном порядке?
— Упрощенный порядок оформления прав на такой объект ИЖС распространяется. При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Закона о регистрации документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или факт создания объекта ИЖС на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт такого объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта ИЖС в эксплуатацию или в случае, если такой объект ИЖС является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта ИЖС является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Документом, подтверждающим право собственности на объект незавершенного строительства (помимо правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества), является также разрешение на строительство.
— Можно ли зарегистрировать по упрощенной процедуре право собственности на земельный участок в случае, если земельный участок был выделен прежнему владельцу, у которого куплен дом.
— Да, возможно. Граждане, обладающие зданиями, строениями могут оформить право собственности на земельный участок на основании документов на землю, оформленных на прежних владельцев объектов недвижимости.
Для указанного, заявителем представляются:
— свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
— один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
При этом в отношении земельного участка также установлено три условия:
— участок определенного вида использования (ИЖС, индивидуальное гаражное строительство, предоставление для целей садоводства, огородничества, дачного хозяйства);
— участок, предоставленный на вещном праве (либо без указания права);
— участок, предоставленный до 30 октября 2001 года.
— Допускается ли регистрация прав на земельные участки при предоставлении кадастрового плана, выданного без проведения межевания? Возможно ли последующая продажа земли?
— Да, допускается, если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, или если кадастровый паспорт (кадастровый план) такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Возможность совершения сделок с вышеуказанными земельными участками не зависит от полноты сведений о таких земельных участках в государственном кадастре недвижимости. Проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границ таких земельных участков осуществляется по желанию заинтересованных лиц.
— В начале 2010 года куплен земельный участок у гражданина. Цель использования земли — для размещения индивидуального жилого дома. В договоре купли — продажи указано, что строений на земельном участке за продавцом не зарегистрировано. Право собственности на участок зарегистрировано. Фактически на участке находится неоформленный жилой дом 1980 года постройки. Возможно ли оформление прав на жилой дом, какие документы для этого потребуются?
— Государственная регистрация права покупателя земли на жилой дом может быть осуществлена только если права продавца на жилой дом не регистрировались в органах БТИ или местной администрации, либо строение является самовольной постройкой (возведено без получения разрешения на строительство). Если выявится, что у продавца оформлены права, в регистрации права будет отказано, а любое заинтересованное лицо может обратиться в суд за применением последствий недействительности ничтожной сделки.
— Осуществлена пристройка к двухкомнатной квартире. Есть постановление администрации города о разрешении строительства пристройки. Возможен ли в данной ситуации упрощенный порядок оформления прав на перепланированную квартиру?
— В соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации особенности, установленные данной статьей, распространяются на порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Статья 25.3 Закона о регистрации распространяется на оформление прав по объектам индивидуального жилищного строительства. Если имеется оформленное право на квартиру, значит дом является не индивидуальным, а многоквартирным. Положения статьи 25.3 Закона о регистрации не распространяются на оформление прав на перепланированную квартиру.
— Что делать, если гараж является «самостроем» и на него нет правоустанавливающих документов?
— На основании пункта 17 статьи 51 ГрК РФ, в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, выдача разрешения на строительство не требуется.
Если же гараж построен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, то на основании статьи 222 ГК РФ данный гараж: признается самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим его лицом, либо за его счет. В установленных законом случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке.
В соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на гараж являются:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание:
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При этом документом, подтверждающим факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009г. № 447.
— Что делать, если гараж является «самостроем» и на него нет правоустанавливающих документов?
— На основании пункта 17 статьи 51 ГрК РФ, в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, выдача разрешения на строительство не требуется.
Если же гараж построен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, то на основании статьи 222 ГК РФ данный гараж: признается самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим его лицом, либо за его счет. В установленных законом случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке.
В соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на гараж являются:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание:
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При этом документом, подтверждающим факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009г. № 447.
«Известия Мордовии»